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黄长青:若推出REITs 其意义不亚于科创板

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  新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清出席并发表演讲。

  以下为演讲实录:

   yi xia wei yan jiang shi lu:

  感谢王总,我本人来自于天气风证券,是一个全牌照的上市券商,我从2008年一直在撰写一些证券化的周报。的确REITs这个呼声有10来年了,一直没有推出来。其实我们从业人员对于这个产品还是非常期待的,觉得这个产品的确像王总说的是一个跟证券化有点类似,它有稳定的现金流同时秀是权益型产品,享受浮动回报。我个人的观点是不动产本身就具有上升空间,所以国内的REITs市场一直没有打开,我觉得根本的原因:1.产品本身大家把它当成一个不收产品。2.投资人的群体也不广泛,主要是银行买这个产品,银行最关注的是安全性,可能对于未来你有多大的超额收益,它都不太关心,就关心三年之后还本付息。所以这就是REITs在中国市场发展的不是特别大的主要原因。

  据我个人了解,现在从技术层面已经没有太实质的障碍了,现在有几个版本,有些人觉得公募REITs要先推出来需要修改证券法一步到位了,比如说公募基金可以投资非上市股权、项目公司的股权,直接就是一个不动产物业成为公募基金或者别的一些公募资本产品的一个投资的品种。这样我觉得跟国外的契约型的REITs就很像了。但这个我觉得取决于公募基金法修改的决定,另外就是采取一种间接的方式,因为公募基金可以投资于标准化的产品,证券化就是标准化的产品。通过公募基金+证券化,然后证券化去投物业的项目公司的股权,用这种间接的方式也可以实现公募化。但是第二种可能会相对复杂一点,但是我觉得是推出来障碍比较小的一个方式。

  现在国内的确对公募REITs的需求也是很强烈的,而且处于一个政策的大背景下比较适合这种产品的推出,比如说存量、支持租赁型住宅,必须要有一种金融工具来提供它的流动性。所以现在我觉得是一个比较好的政策环境。但是也有人会考虑REITs的推出会不会助推房价,但是我觉得REITs是恰恰相反,它对于目标物业是一个合理化的定价,因为只有一个产品有高的流动性才会有一个合理的定价,像现在房地产很少的成交量就可以把房价拉的很高,就因为它的流动性不够好。所以我个人觉得从一个券商从业者的角度来讲,我们觉得REITs目前的退出可能有些还提出存在税收的等等问题,但我觉得这个只要能够实施税收中性原则,包括国外很多境外市场也没有说税收减免,只是说没有重复征税。我觉得只要中央下定决心推出这个产品,我觉得它的意义不亚于科创板,可能是两个重大的创新。科创板带来是新经济,轻资产的类型,REITs代表的是传统经济,但是他是一个重资产的未来的升级转型。所以,我个人觉得从投资的角度来讲的确需要更加多元化,因为如果把REITs当成一个正华产品,它目前的投资人主要是银行自营、理财,最终的投资人还是银行的资管产品。如果REITs退出来以后是一个权益型产品,银行自营资金不能参与,非常适合于理财来进行配置。还有就是一些非营机构、养老金、公募基金这些,从境外的经验来,他们是长期投资人,所以REITs推出来以后,投资人有一些相应的配置措施,我觉得不是一个难的事情,目前来讲是万事俱备,只欠东风,如果高层对这个事情有决心,应该来说没有特别实质性的障碍。

  因为我本人是从事投行业务,我们也一直在想往投资端延伸,就像刚才杨总提到的可能这个pre(音)REITs一想致力于打通这个产业链。我个人觉得黑石做的很好,它就是通过低买高卖中间通过一些改造,它也做一些REITs,包括CMBS,所以它把金融工具应用的非常充分。如果作为投行要推出一个产品,我们倾向于选择两类资产,一类是特别稳定的,类似于像股票的蓝筹的和一线城市地段的写字楼、商场。还有一类我们倾向于选择一些比较有潜力物流、养老,目前看来价值虽然没有那么高,但是通过比较强的管理能力、运营能力,它的价值有极大的提升。券商是作为一个交易型的机构,不管在设计和投资这些REITs产品,我们追求的还是一个超额回报,我们不会特别看重趋于特别稳定的,个位数的回报率。我们还是希望在REITs里面加入一些投行的成分做套利性、多策略的产品设计,为投资者提供一个REITs+的超额回报,但是这个还是要控制风险,从证券化的角度我们要提高分散性、信息披露,包括选择一些管理能力很强的机构,他们有这种历史业绩。这样我们可以在比较稳定的基础上提供一个超额回报,这是我们的一个想法。谢谢。

  新浪声明:所有会议实录均为现场速记整理,未经演讲者审阅,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑:李昂

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发布时间:11:10:32

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招行确认试水LPR利率房贷 二套房利率或呈上涨趋势

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  房贷利率“换挡”陆续有来!招行确认试水LPR利率房贷,首套利率贵了0.5个基点,对楼市有何影响?

  来源:券商中国

  近期,个人住房贷款利率“换锚”,引起广泛关注。

  8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LP源代码_蜘蛛资讯网R)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套不得低于相应期限LPR,二套不得低于相应期限LPR加60个基点,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  有消息指出,自9月5日起招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%。记者向招商银行深圳分行的工作人员求证,得到肯定的答复,一些研究机构也证实了这个消息。

  从利率表来看, 最康熙王朝_蜘蛛资讯网新贷款期限5年(含)以内及5年以上的首套、二套房贷款利率一致,执行利率同为首套5.15%、二套5.45%,较原首套及二套利率分别高出0.005%和 0.06%。如果贷款100万元,按照30年等额本息的方式进行还款,那么整个贷款期限的利息比此前分别多出1108.85元(首套)、13497.03元(二套),平均到每月则多出3.08元(首套)和二套37.49元(二套),利息的变化不大。

  近一年多时间以来,深圳银行的房贷利率已经经历了多次调整。2018年“731调控新政”出台前,包括四大行在内,深圳大部分银行的主流房贷利率首套房普遍是较基准上浮15%,二套房为较基准上浮20%。到了去年年底,深圳各大银行再度传出房贷利率调整的消息,但方向是向下调整,部分商业银行率先将首套房贷利率从基准上浮15%下调大王小王_蜘蛛资讯网到上浮12%,随后又下调至上浮10%。而在今年3月,深圳房贷利率再次出现明显下调。有客户经理表示,深圳目前首套房贷利率平均都较基准上浮5%,已经持续一段时间,加之此前央行对房贷的表态,此次房贷利率新规在短时间内对深圳房贷利率影响不大。

  多地房贷利率上调

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为流星花园2_蜘蛛资讯网,目前看来调整后的房贷利率有微小上浮,体现出房地产市场还是坚持“房住不炒”,不会盲目放松。此外,利率从今年9月到四季度末仍会维持稳定。

  美联物业全国研究中心认为,从招行最新的贷款利率略高于前期可以看出,利率厘定方式的变更将不会使房地产市场运行发生较大的变化,这也体现出银行继续落国家实“房住不炒”原则,支持房地产市场长效机制的建立。另外值得注意的是,房贷市场的资金主要来源于四大国有银行,因此其执行利率更值得关注。

  央行规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价石评大财经_蜘蛛资讯网利率加60个基点,这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。除了难以出现“打折”的利率,近段时间以来一些城市的房贷利率出现回弹趋势。

  有消息指出,苏州的主流房贷利率执行首套利率基准上浮25%或以上。此外,大连、杭州、宁波、长沙等热门城市的房贷利率均在近期有所上调。更有消息指出,合肥已有多家银行二手房停贷,合肥新房房贷利率执行首套上浮20%、二套上浮25%至30%的标准。

  诸葛找房副总裁苑承建表示,从阿瓦山寨_蜘蛛资讯网央行公布的房贷利率定价机制来看,与以往不同的是明确了房贷利率的下限。对于热点城市来说,新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点,预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高,至少不低于当前实际执行的利率。未来一段时间,全国房贷利率或整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率。

责任编辑:蒋晓桐

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